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　　根据美国REITs市场研究网站Nareits的定义，美国多层次REITs市场按照募集方式可分为公募上市REITs、公募非上市REITs及私募REITs。后两者均不在交易所交易，没有公开市值，其中私募REITs只面向特定高净值投资者销售。私募REITs市值约为公募REITs市值的一半。国内私募REITs的概念出现较晚，首次出现在2023年9月中国证券投资基金业协会发布的《私募投资基金备案指引第2号——私募股权、创业投资基金》。该文件要求私募股权基金“投资资产支持证券的，限于不动产持有型资产支持证券”。国内私募REITs属于ABS的一个品类，产品载体和法律定位是资产支持专项计划，为非公募但上市交易的标准化产品。这种结构设计介于美国的公募非上市REITs与私募REITs之间，既借鉴了公募上市REITs的“上市”属性，同时保留了私募REITs的“私募”属性，为一种创新资产。

　　公募REITs和私募REITs均无固定利息回报，其收益主要依靠基础资产的现金流分红及二级市场交易增值。除了个别设置业绩补偿条款外，绝大部分公募REITs产品的收益完全依赖于基础资产产生的现金流，一般不绑定主体的信用。为实现资产出表及发起人轻资产运营的目的，私募REITs在产品设计中一般也无相关主体的强制显性增信条款，这也是监管鼓励的发展方向。但实际操作中，产品条款设计会平衡发起人和投资人的需求，根据底层资产资质差异，设置具有一定约束力度的对赌条款、倾斜分配和运营管理方惩罚与激励机制，从而为投资人提供“保底”性固定收益保障。因产品条款设计仍待完善且为私募发行，私募REITs的收益率一般要高于公募REITs。